Demande de projet particulier PP-022

Partager

Le Conseil municipal de la Ville de Dollard-des-Ormeaux est saisi d’une demande visant à autoriser la construction d’un immeuble à logements pour les immeubles situés au 3612 et 3614, boulevard Saint-Jean, sur les lots 1 459 431 et 1 459 433 (zone C -1c).

FAQ

Un « Projet particulier » ou « Projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) » est un outil prévu par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q., chapitre A-19.1) qui vise à permettre, sous certaines conditions, un projet à réaliser malgré le fait qu’il contrevient à diverses dispositions du Règlement 82-704 concernant le zonage de la Ville de Dollard-des-Ormeaux. Toutefois, le projet doit respecter les objectifs du plan d’urbanisme. Une fois qu’un PPCMOI est approuvé, le nouveau zonage s’applique uniquement au terrain où est situé le projet et non à toute la zone dans laquelle est situé l’immeuble.

Ce projet privé propose 272 logements répartis en 122 logements d’une chambre à coucher, 136 logements de deux chambres à coucher et 14 logements de trois chambres à coucher.

La Ville de Dollard-des-Ormeaux n’a pas de règlement municipal concernant le logement abordable, social et familial.

Un projet a été soumis à la Ville de Dollard-des-Ormeaux pour redévelopper les immeubles. Un propriétaire ou ses représentants ont le droit de proposer un projet sur leur propriété, même si le projet contrevient à diverses dispositions du Règlement 82-704 concernant le zonage de la Ville de Dollard-des-Ormeaux. Dans un tel cas, la demande a été soumise pour révision en vertu des dispositions du Règlement R-2013-085 sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble.

À la demande de la Ville de Dollard-des-Ormeaux et comme étape préliminaire pour présenter le projet à la communauté adjacente, les représentants du propriétaire ont organisé les séances d’information suivantes en septembre 2022 avant le début de la procédure légale :

  • Le 19 septembre au restaurant les 3 Soeurs de 16 h à 20 h pour les voisins proches. Au total, 145 invitations ont été distribuées ;
  • Les 21 et 22 septembre à la salle de réception Olympia de 16 h à 20 h pour les voisins d’un secteur élargi. Au total, 1968 invitations ont été distribuées.

Plus d’informations sont fournies sur le site Web du promoteur à l’adresse https://3612stjean.com

Des représentants de la ville étaient présents à chaque session en tant qu’observateurs. Ces séances d’information n’étaient pas obligatoires selon la Loi sur l’aménagement et l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q., chapitre A-19.1) mais étaient offertes en plus de l’assemblée publique de consultation obligatoire.

Conformément à la Loi sur l’aménagement et l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q., chapitre A-19.1) un avis public a été affiché le 20 octobre 2022 et des enseignes ont été installées sur le site, sur les deux rues adjacentes à la propriété, pour annoncer l’assemblée publique de consultation sur le premier projet de résolution. L’assemblée publique de consultation a été tenue le 8 novembre 2022 par la Ville de Dollard-des-Ormeaux.

À la suite de l’adoption du deuxième projet de résolution, un avis public sera publié pour annoncer la possibilité de faire une demande de participation à un référendum. De plus amples informations seront fournies dans l’avis public.

Tout au long du processus, la Ville publie des avis publics sur son site Web dans la section « Avis publics » et pour ceux qui n’ont pas accès à Internet, des avis publics sont affichés sur le tableau d’affichage à l’hôtel de ville. À compter de novembre 2022, l’infolettre comprendra un lien vers les avis publics publiés par la Ville. Pour recevoir l’infolettre, les citoyens doivent s’inscrire sur le site Web de la Ville au https://ville.ddo.qc.ca/inscriptions/.

Le représentant du propriétaire était tenu de soumettre une étude de circulation pour examen par le Service de l’urbanisme et de l’ingénierie, puis présentée au comité de circulation pour recommandation au Conseil municipal. Ce rapport a été préparé par une firme d’ingénierie engagée par le représentant du propriétaire.

L’examen de l’étude se fait en tenant compte du projet, des données de circulation, des améliorations au transport en commun menées par la Société de transport de Montréal (STM) afin d’améliorer la mobilité dans le secteur au cours des prochaines années (synchronisation des feux de circulation, refonte du réseau d’autobus) et en tenant compte de l’arrivée de la station du Réseau express métropolitain (REM).

L’étude d’impact sur la circulation pour le projet résidentiel du 3612-3614 boulevard Saint-Jean a été réalisée par une firme d’ingénierie réputée utilisant des données de comptages de circulation déjà disponibles dans le cadre de projets antérieurs ainsi que des données récentes, des modèles de circulation et des données du Trip Generation Handbook. Les simulations montrent que le projet générera :

  • 73 véhicules par heure pendant l’heure de pointe du matin (24 véhicules par heure entrants et 49 véhicules par heure sortants) ;
  • 78 véhicules par heure pendant l’heure de pointe de l’après-midi (46 véhicules par heure entrants et 32 véhicules par heure sortants).

Considérant qu’à proximité du projet, il y a environ 1 700 véhicules par heure circulant en direction sud sur le boulevard Saint-Jean à l’heure de pointe du matin et environ 2 300 véhicules par heure circulant en direction nord sur le boulevard Saint-Jean à l’heure de pointe de l’après-midi, le débit véhiculaire généré par le projet aura un impact négligeable sur les conditions de circulation existantes.

Il faut également noter que l’origine et la destination des déplacements générés par le projet détermineront la distribution de la circulation sur les rues avoisinantes. Par exemple, les automobilistes venant de l’est de la ville peuvent utiliser des rues telles que Tecumseh et De Salaberry pour accéder au projet ou possiblement Blue Haven et De Salaberry. En raison des nombreuses options de déplacement disponibles, le peu de circulation générée par le projet sera diluée sur un certain nombre de rues.

L’arrivée de la station REM dans un rayon de 1,2 km du projet introduira un modèle de transport différent pour les personnes vivant dans un projet plus dense. Elle encouragera d’autres formes de transport comme le transport en commun, le transport actif comme le vélo et le covoiturage. Le projet de résolution pour le projet particulier comprend une condition selon laquelle un service d’auto-partage avec un minimum de 5 véhicules doit être prévu pour les résidents du projet et que 5 places de stationnement doivent être identifiées à cet effet.

De plus, à la suite d’une recommandation de son comité de circulation, la Ville de Dollard-des-Ormeaux a interdit tout accès véhiculaire du projet sur la rue Morningside.

Enfin, ce projet ne sera pas relié à l’accès véhiculaire donnant sur la rue Devon à partir du 3606-3610, boulevard Saint-Jean (actuellement occupé par la Banque Royale du Canada et le restaurant Au Vieux Duluth).

Les plans et l’étude d’ensoleillement sont disponibles pour consultation au Service de l’urbanisme et de l’ingénierie.

Pour tous les autres documents, une demande d’accès à l’information doit être faite par courriel à la Ville. Pour plus d’informations: Demande d’acces à l’information

Les mesures suivantes sont proposées le long de Morningside:

  • Le nombre d’étages est inférieur le long de la rue Morningside;
  • Les accès véhiculaires sont interdits sur la rue Morningside;
  • L’alignement d’arbres situés le long de la rue Morningside doit être conservé et protégé lors des travaux de construction. Si des arbres doivent être remplacés, ils doivent être remplacés par des arbres de quantité et qualité égales ou supérieures;
  • Des arbres et arbustes formant une continuité de végétaux doivent être plantés et maintenus sur toute la longueur du retrait avant donnant sur la rue Morningside.

Le Règlement 82-704 concernant le zonage de la Ville de Dollard-des-Ormeaux a été adopté en 1982.

La Ville procède actuellement à la refonte de sa réglementation d’urbanisme afin d’aligner la réglementation sur les tendances récentes d’aménagement et en conformité avec les orientations gouvernementales en matière d’urbanisme.

Entre-temps, la Ville reçoit des propositions de projets qui n’ont pas été considérées lors de l’adoption du règlement en 1982. Par conséquent, certaines dérogations sont demandées pour s’adapter aux tendances de développement plus récentes.

Pour ce projet, les dérogations demandées au Règlement 82-704 concernant le zonage de la Ville de Dollard-des-Ormeaux consistent à autoriser :

  • Un usage résidentiel et les normes afférentes, car l’usage n’est pas permis dans la zone C-1c (retraits, occupation de l’emplacement, coefficient d’occupation du sol, etc.);
  • Un bâtiment de 9 étages d’environ 98 pieds de hauteur, alors qu’un maximum de 8 étages et 105 pieds de hauteur est permis;
  • Des retraits pour un usage résidentiel, alors que des marges différentes sont requises pour un bâtiment commercial dans la zone;
  • Un nombre de places de stationnement correspondant à un ratio global, incluant résidents et visiteurs, de 1,5 place de stationnement/logement, alors que le ratio global actuel nécessite 2,15 places de stationnement/logement, ce qui n’est pas adapté à un immeuble résidentiel plus dense situé à proximité d’une future station du REM;
  • Le projet propose environ 276 places pour vélos et comporte une condition qu’un service d’auto-partage avec un minimum de 5 véhicules soit planifié pour les résidents du projet et que 5 cases de stationnement soient identifiées à cet effet.

Le représentant du propriétaire doit soumettre à l’examen du Service de l’urbanisme et de l’ingénierie une étude d’infrastructure visant à déterminer la capacité du réseau à recevoir une augmentation de capacité. Ce rapport est préparé par une firme de génie-conseil embauchée par le représentant du propriétaire.

Le projet de résolution du projet particulier inclut une condition selon laquelle une telle étude doit être fournie.

Avis publics

Avis d’ébullition en vigueur sur tout le territoire de Dollard-des-Ormeaux